Molte domande ci pervengono da clienti e visitatori circa il giusto valore dell’aliquota IVA da applicare nella compravendita immobiliare e nel mercato dei lavori in edilizia.

In effetti, si può giustificare un po’ d’ansia per il determinarsi di una certa confusione, complici le numerose modifiche apportate dalle leggi di settore negli ultimi anni, con l’adozione di varianti, eccezioni, distinguo e altri strumenti fiscali non sempre intuitivi.

Allora cerchiamo noi di schiarirvi le idee: le aliquote IVA più diffuse sono di tre tipi ossia il 4%, il 10% e il 22%. Costituisce un caso a sé la cosiddetta imposta di registro.

 

Aliquota IVA al 4%: le situazioni più frequenti nel settore edile ove applicarla

Acquisto diretto della prima casa presso il costruttore

Se si compra un immobile dallo stesso costruttore è prevista un’aliquota IVA pari al 4% a patto che si possa ricadere nella situazione fiscale particolare denominata prima casa.

In più, occorre che l’unità immobiliare non sia accatastata nelle categorie di lusso o pregio A1 (definita “Abitazione di tipo signorile”), A8 (definita “Abitazione in villa”) e A9 (definiti “Castelli e Palazzi di eminenti pregi storici e artistici”). 

 

Costruzione ex novo di una struttura immobiliare come prima casa

Tutti i lavori direttamente associati costruzione della prima casa sono tassai con l’aliquota IVA al 4% eccetto quelli i cui requisiti sono indicati dalla specifica normativa in materia di agevolazione fiscale.

È bene rammentare che colui che richiede l’aliquota ridotta non deve essere titolare esclusivo – o anche in comunione con il coniuge – di altri diritti di proprietà, usufrutto, uso e residenza in altra abitazione nel territorio di competenza del Comune in cui si deve edificare l’immobile.

Inoltre, non si deve aver già usufruito della medesima agevolazione in passato.

Infine, l’abitazione costruenda deve essere sita nel territorio del Comune in cui il richiedente ha già la residenza o del Comune dove si trasferirà entro 18 mesi dalla fine dei lavori edili.

 

Lavori di ampliamento della prima casa

L’aliquota IVA al 4% è applicabile anche  per i lavori di ampliamento della prima casa già esistente.

È vincolante che dopo la fine dei lavori la parte ampliata non sia diventata una unità immobiliare a sé stante.

L’immobile ampliato complessivo, poi, non deve elevare le sue proprietà edilizie in modo tale da appartenere alle già menzionate categorie catastali di immobile di lusso e/o pregio.

 

Alquota IVA al 10%: i casi principali di applicazione nell’edilizia

Acquisto diretto di un immobile diverso dalla prima casa presso il costruttore

Nel caso in cui si acquista un immobile supplementare alla già posseduta prima casa si usufruisce dell’aliquota IVA al 10%, sempre che non si tratti di unità immobiliare accatastata come categorie di lusso e/o pregio (A1, A8 e A9).

 

Ristrutturazione edilizia per manutenzione sia ordinaria sia straordinaria

È molto corposa la casistica dei lavori di ristrutturazione edilizia riguardanti sia la manutenzione ordinaria sua quella straordinaria, anche per il fatto stesso che per essi si può applicare l’aliquota IVA al 10% anziché al 22%.

Infatti gode dell’agevolazione IVA chi esegue lavori edili di: 

• manutenzione ordinaria:sono le riparazioni e/o sostituzioni delle finiture esterne ed interne dell’edificio, le sostituzioni di pavimenti, serramenti e infissi, le ritinteggiature di soffitti, pareti, ed infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di terrazzi, tetti e balconi, la verniciatura e riverniciatura delle serrande dei box auto e dei garage, etc.;
• manutenzione straordinaria: sono le nuove realizzazioni e/o gli interventi migliorativi dei servizi igienici, la costruzione di scale interne, il frazionamento/accorpamento di varie unità immobiliari purché non si alterino la volumetria e la destinazione d’uso

 

Per richiedere la riduzione dell’aliquota IVA si deve fare una specifica domanda. Lo stesso richiedente deve poi consegnare all’impresa una dichiarazione di responsabilità sui lavori di ristrutturazione realizzati e sull’aliquota IVA applicata.

Spesso chi pure è un avente diritto, paga lo stesso un’aliquota IVA del 22% perché non sa proprio che può chiedere quella al 10%!

Ci sono comunque 24 mesi di tempo per aver il rimborso, ma è necessario avere con sé la fattura dell’impresa esecutrice dei lavori e la ricevuta del bonifico effettuato per pagare la stessa.

 

Acquisto di beni, prodotti e materiali per lavori di ristrutturazione edilizia

L’aliquota IVA del 10% si applica anche per l’acquisto di beni, prodotti e materiali direttamente necessari per realizzare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.

La corrispettiva fornitura sarà sempre posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Ciò si traduce nel fatto che beni, prodotti e materiali devono essere acquistati dalla sola impresa esecutrice dei lavori e mai dal committente privato. La ditta, a sua volta, rilascia specifica fattura con addebito IVA del 10% sul costo dei beni, prodotti e materiali e della propria opera.

 

Se l’appaltatore dei lavori edili di ristrutturazione fornisce beni di valore significativo, la riduzione dell’aliquota IVA al 10% si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Cioè, occorre sottrarre dall’intero importo della prestazione d’opera (l’intero corrispettivo dovuto dal committente), il valore dei beni significativi:

• ascensori;
• caldaie;
• montacarichi;
• video citofoni;
• infissi esterni e interni;
• impianti di sicurezza.
• sanitari e rubinetteria da servizi igienici;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria.

Sul residuo ottenuto dalla sottrazione si applica l’aliquota IVA ordinaria al 22% senza alcuna riduzione.

 

Lavori edili di ristrutturazione: restauri e risanamenti conservativo

Sono da considerare lavori di restauro e risanamento conservativo il ripristino e/o la prevenzione di elementi degradati, l’adeguamento dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, l’apertura di finestre di aerazione e affini.

Rientrano invece nella definizione di lavori di ristrutturazione la modifica di una o più facciate di un edificio, la realizzazione di mansarde, terrazzi o balconi e l’apertura di nuove porte e finestre.

Allora si può fruire della riduzione IVA al 10% su:

• prestazioni e servizi associati alla realizzazione dei lavori;
• acquisto di beni, prodotti e materiali forniti per l’esecuzione degli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia;
• forniture dei beni finiti, ossia quelli che pure se incorporati nella costruzione conservano una propria individualità (elementi costruttivi come porte, infissi esterni, lavandini, vasche…).

La riduzione dell’aliquota IVA al 10% in questo caso è applicabile sia quando l’acquisto è ad opera del committente dei lavori, sia quando è effettuato dall’appaltatore e/o dal prestatore d’opera. 

 

Aliquota IVA al 22%: le più comuni applicazioni in edilizia

Acquisto diretto di un immobile diverso dalla prima casa presso il costruttore

Come ormai si è intuito, l’acquisto di un immobile di lusso e/o pregio che rientra nelle categorie A1, A8 e A9 è soggetto ad una tassazione IVA del 22%, per cui non sono contemplate agevolazioni o particolari riduzioni dell’aliquota IVA.

 

Acquisto di beni, prodotti e materiali per lavori edili di manutenzione ordinaria e straordinaria

Quando il committente dei lavori acquista in proprio beni, prodotti o materiali per eseguire lavori di ristrutturazione edilizia, deve pagare l’IVA al 22%.

 

Acquisto di materie prime e semilavorati per lavori di ristrutturazione, restauri e risanamenti conservativi

Non vi è riduzione IVA per l’acquisto di materie prime e semilavorati come mattoni, maioliche, piastrelle, chiodi, tondini di ferro, calce, gesso, cemento… né quando li compra il committente né quando li acquista la ditta esecutrice dei lavori.

 

Parcelle e prestazioni di professionisti

Il regime di agevolazione IVA non concede riduzioni di aliquote nelle fatture inerenti alle prestazioni professionali. Architetti, geometri, ingegneri, consulenti e altri professionisti dell’edilizia presenteranno delle parcelle con l’IVA al 22%: ad esempio, in caso di ristrutturazione della propria casa, interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico, o anche per la semplice stesura della certificazione energetica dell'immobile, le fatture dei professionisti conterranno sempre e comunque l'IVA al 22%, in ogni caso.

 

Il particolare caso di Imposta di registro e Valore catastale

Come annunciato in apertura, fa caso a sé stante l’imposta di registro, che sostituisce il regime IVA nelle compravendite immobiliari fra privati.

L’imposta di registro si calcola secondo il valore catastale dell’unità immobiliare, sulla scorta del meccanismo dell’agevolazione per la prima casa:

• se l’immobile è una prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale. Poi si devono aggiungere, una tantum, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, pari a 50 euro ciascuna;
• se l’immobile è una seconda casa o è di lusso e/o pregio l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale. Anche qui, si sommano imposta catastale e imposta ipotecaria di 50 euro.

 

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